目前為止，流動性危機是美國小型銀行面臨的最大風險，但分析指出，隨著商業(yè)房地產（CRE）違約風險上升，該領域現(xiàn)在是一個定時炸彈，威脅到整個小銀行部門的償付能力，有可能對小型銀行產生毀滅性打擊，原因是小型銀行對該行業(yè)的風險敞口過大。

摩根大通計算出，根據(jù)美聯(lián)儲每周公布的美國銀行業(yè)存貸款公告（H.8），相對于大銀行，小銀行在CRE貸款中占據(jù)了最大份額。截至2023年2月，小銀行在不包括多戶住宅、農田和建筑貸款在內的CRE貸款余額中占了驚人的70%份額。

【資料圖】

考慮到該時期CRE交易量的下降，這一份額尤其值得注意。

另一方面，商業(yè)房地產抵押貸款支持證券（CMBS）的發(fā)行在去年全年都跟隨CRE的交易量下降而下降，一直處于低迷。這是一個問題，因為在CMBS發(fā)行速度放緩的情況下，CRE借款人的信貸可用性在今年已經受到挑戰(zhàn)。

作為資產證券化產品的一種，CMBS是將商業(yè)地產抵押貸款匯聚到一個資產池中，以商業(yè)地產未來經營收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）作為償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的證券（未來經營收入也構成了投資者的本金和收益）。

CMBS的風險主要是違約風險，主要決定因素在于作為抵押資產的商業(yè)地產的運營情況，慘淡的運營情況及由此伴隨的抵押資產估值的斷崖式下跌是造成損失的原因。

瑞信分析師Tayo Okusanya在本周公布的研報中稱，由于利率不斷上升，新發(fā)放的商業(yè)地產貸款的估值可能會更低，同時這些貸款背后的商業(yè)地產抵押品可能已經貶值。該行還表示，CMBS拖欠率在2023年2月環(huán)比躍升18個基點，過去12個月中，多戶住宅和辦公室的拖欠率增幅最大。

本月初，作為世界知名的頂級投資公司，家底豐厚的黑石集團竟陷入5.6億美元CMBS違約風波。同時，作為商業(yè)地產市場健康狀況的晴雨表，黑石旗下710億美元的房地產投資信托基金B(yǎng)REIT，從去年11月起就持續(xù)觸發(fā)月度客戶撤資上限，均突顯歐美快速加息之下商業(yè)地產的尷尬處境。

有分析人士表示，這是黑石的流動性出了問題，集中贖回（擠兌）加劇了它的流動性壓力，造成了債務違約，反過來又加劇了市場的恐慌。

分析指出，隨著美國銀行業(yè)危機蔓延，規(guī)模較小的銀行可能會進一步退出，這將導致二級/三級CRE市場出現(xiàn)嚴重的信貸緊縮。關鍵問題是，誰還會在這些市場上放貸？

大型銀行似乎不太可能以一種有意義的方式彌補市場的不足。機會主義的私人債務基金可能會參與進來，但融資成本可能會高得多，而且不太可能達到所需的規(guī)模。

對于美國那些尋求租房的人來說，有一些好消息，根據(jù)Zillow觀察租金指數(shù)(ZORI)的最新數(shù)據(jù)，全國租金水平增長在2022年2月達到頂峰，此后同比繼續(xù)減速。當然，這對房地產公司和CMBS證券持有人來說也是個壞消息，由于辦公空間需求下降以及小型銀行陷入危機貸款逐漸減少的雙重打擊，他們將看到大量違約。

摩根大通指出，硅谷銀行以及其他地區(qū)性銀行的倒閉，給地區(qū)性銀行帶來了一個放大鏡，市場和監(jiān)管機構正在揭開這些銀行賬目中固有的信貸風險水平，而它們的CRE貸款賬目仍然是監(jiān)管機構的一個主要擔憂領域。

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責任自負。

關鍵詞：