與去年之前的樓盤同類可比，網(wǎng)紅盤入圍比、去化率普遍下滑。

今年的5月是一個(gè)令人“不安”的月份，所有的數(shù)據(jù)都不好看。在宏觀面，市場(chǎng)先后經(jīng)歷了幾波沖擊，黃金周的消費(fèi)數(shù)據(jù)似高實(shí)低，披露出4月金融數(shù)據(jù)顯示“借款人消失”、人們都在忙著還貸款，股市的持續(xù)下跌……都在加深人們對(duì)未來(lái)的悲觀情緒。

(資料圖)

在微觀上，深圳近期有幾個(gè)相對(duì)網(wǎng)紅的盤開(kāi)了，前后對(duì)比梳理，也可以觸摸到一些樓市的不同側(cè)面。

01

按照大致同類可比的標(biāo)準(zhǔn)，我們以近期開(kāi)盤的“相對(duì)網(wǎng)紅盤”為基礎(chǔ)，選取歷史上的同類樓盤，做了一些整理如下。

大體上來(lái)看，今年關(guān)注度較高的“網(wǎng)紅盤”，都不及之前。

新近開(kāi)盤的是蛇口獨(dú)棟招商四海臻邸，毛坯價(jià)11.17萬(wàn)/平米。據(jù)我掌握，120套住宅當(dāng)天賣出72套，去化率6成。拿同在蛇口育才二中學(xué)區(qū)的仕林臻邸比較，去年5月開(kāi)盤，精裝價(jià)11.5萬(wàn)/平米，187套住宅賣出178套，去化95%。

賣不過(guò)后者的解釋可以說(shuō)，主要是四海臻邸產(chǎn)品一般，三角地、無(wú)社區(qū)。但如果放寬到福南前寶，是可以看得出，這個(gè)價(jià)格相對(duì)而言開(kāi)的太高了，同類價(jià)格下現(xiàn)在可選面更大，顯得性價(jià)比低。

5月27日開(kāi)盤的越秀潮樾府，毛坯價(jià)7.21萬(wàn)/平米，178套住宅當(dāng)天賣出170套，去化率96%。單看這個(gè)數(shù)據(jù)是極好極好的銷售業(yè)績(jī)，甚至比2021年11月開(kāi)盤的榕江壹號(hào)院更好，當(dāng)時(shí)榕江壹號(hào)院精裝均價(jià)7.8萬(wàn)/平米，397套單位賣掉300多套，去化率75%。

但我們應(yīng)該拿它和北站超核中心潤(rùn)府比較，因?yàn)檫@兩個(gè)盤是同類競(jìng)品，兩者價(jià)格相近，不少粉絲都是倆盤都看過(guò)再做的選擇。

超核中心今年推了兩次盤，第一次是在3月開(kāi)盤，毛坯均價(jià)7.24/平，510套住宅當(dāng)天賣了450套，去化88%。第二次是在4月開(kāi)盤，價(jià)格不變，推了高達(dá)708套住宅，當(dāng)天賣出430套，去化6成。兩次推盤的當(dāng)天，累計(jì)賣掉880套，整體去化72%。

這樣看來(lái)，超核不及潮樾府，但是考慮以下幾點(diǎn)便知，超核實(shí)際號(hào)召力更強(qiáng)。

1）推盤量不同，潮樾府420套只推178套，顯示是采用了“分批推售”，這樣容易“制造”高去化率。超核中心沒(méi)有這樣做，分兩批推售，單次的量都是足夠大的。

2）蓄客期不同，潮樾府從3月4日樣開(kāi)到開(kāi)盤，蓄客2個(gè)多月，但是超核從3月8日樣開(kāi)到開(kāi)盤只有兩周蓄客。

3）讓利不同，潮樾府比7.43萬(wàn)/平米的限價(jià)有折讓，將價(jià)格拉平到與超核一個(gè)水位?；谶@些技術(shù)因素，我給到粉絲的答案絲毫不需改變：超核更優(yōu)。

但即便如此，超核中心也沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)日光，這個(gè)在先前的市場(chǎng)預(yù)期里，是普遍認(rèn)為這個(gè)盤可以再造日光的。

再看萬(wàn)豐海岸城瀚府1期，1月開(kāi)盤，精裝價(jià)依然是5.75萬(wàn)/平米，566套住宅當(dāng)天賣出420套，去化率約70%。

這個(gè)盤大家都知道它的優(yōu)點(diǎn)，每一次都是預(yù)期它要積分日光的，我在過(guò)去幾年里也一直給樂(lè)觀評(píng)估。但和2021年10月開(kāi)盤的瑧園相比，今年這次大為不及，當(dāng)時(shí)瑧園推出高達(dá)1025套住宅，入圍了2760批客戶，開(kāi)盤日光。

前后兩年過(guò)去，價(jià)格沒(méi)變，樓盤沒(méi)變，但是不單不要積分，而且還賣不完了。這個(gè)原因需要找到。

我認(rèn)為，一個(gè)是獨(dú)有原因，開(kāi)發(fā)商的交付風(fēng)波顯著挫傷了后來(lái)者的信任，這一點(diǎn)必須承認(rèn)，只有承認(rèn)才能快速糾正，這個(gè)是主因。另一些是市場(chǎng)因素，比如市場(chǎng)信心環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)者的加入等等，但不及前一個(gè)重要。

其它再來(lái)看前海萬(wàn)科瑧灣悅前后兩批住宅、大運(yùn)頤安都會(huì)中央4期前后兩批住宅，去化率都出現(xiàn)了下降。

02

挑出上述六個(gè)盤的共同面，我們來(lái)看看，可以總結(jié)出最重要的一點(diǎn)：網(wǎng)紅盤的熱度在退潮，而且比人們年初時(shí)候想象的來(lái)得快。不但熱度在退潮，而且價(jià)格出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

從上述樓盤的重要指標(biāo)對(duì)比來(lái)看——入圍比、開(kāi)盤去化率這兩個(gè)指標(biāo)（一個(gè)是顯示購(gòu)買意愿，一個(gè)顯示銷售指數(shù)），今年入市開(kāi)盤的網(wǎng)紅盤，在同類可比的條件下，入圍比、去化率都要比先前為低，這個(gè)低落不僅是低于2021年，還低于2022年。

也即是說(shuō)，2023年的網(wǎng)紅新盤，反而變成是最差的年份了。這個(gè)似乎和整體的市場(chǎng)“弱復(fù)蘇”，有偏差。

我的解釋是這樣的，市場(chǎng)“弱復(fù)蘇”是成立的，成交量依然比2022年第四季度要好，但網(wǎng)紅新盤的成交的確量?jī)r(jià)下滑。這兩者共同出現(xiàn)，原因在于如下。

1）整體市場(chǎng)信心低迷。短期市場(chǎng)情緒反復(fù)無(wú)常，如我開(kāi)頭所言，在經(jīng)歷了疫控放開(kāi)，短暫的欣喜之后，人們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的困難未能扭轉(zhuǎn)，賺錢一如既往的難。人們對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期和價(jià)增長(zhǎng)預(yù)期，全部都陷入極為悲觀的境地，市場(chǎng)情緒急轉(zhuǎn)直下。這些大家都懂，不需要再說(shuō)。

2）競(jìng)爭(zhēng)者的加入。競(jìng)爭(zhēng)通常都可以令消費(fèi)者得到實(shí)惠，也會(huì)令供給端壓力倍增。舉個(gè)例子，前段時(shí)間，抖音說(shuō)要加入外賣行業(yè)，美團(tuán)的股價(jià)就嘩啦啦往下掉，就是這個(gè)原因。

如我們先前所統(tǒng)計(jì)，從2020年起，深圳就在增加供應(yīng)，到了2023年，局面變化更為顯性。一方面是，2023年初人才房的加入，直接分流了剛需盤的競(jìng)爭(zhēng)（注意，實(shí)際上也帶來(lái)了成交量的上升，這部分沒(méi)有統(tǒng)計(jì)到商品住宅成交量里去）。

另一方面是，深圳在各個(gè)中心地段陸續(xù)推出寶藏地塊，包括超核中心、寶中、超總等地，一下子降低了原本那些高端網(wǎng)紅盤的稀缺性。人們突然發(fā)現(xiàn)，等待可以得到更好。比如說(shuō)，有超總、東角頭，很多人就放棄了打前海、寶中。這是解釋當(dāng)下市場(chǎng)非常重要的一個(gè)角度。

3）價(jià)格的因素。導(dǎo)致網(wǎng)紅盤不紅，價(jià)格方面的因素在于：基于當(dāng)下買家的收入預(yù)期，以及上述競(jìng)爭(zhēng)者的加入，先前許多中等網(wǎng)紅盤的“限價(jià)”實(shí)際上撐不住了（我們說(shuō)的“中等”網(wǎng)紅盤指的是和周邊二手房?jī)r(jià)的價(jià)差沒(méi)有太大，比如不及像早先香蜜湖1倍那樣的價(jià)差地段），必須要打折才行。

否則的話，開(kāi)發(fā)商就得降低快速去化的期待。這個(gè)角度，解釋了瑧灣悅、潮樾府，其實(shí)都打了折頭的緣故。促成這一點(diǎn)的，有終端消費(fèi)不振的緣故，也有供應(yīng)端競(jìng)爭(zhēng)加劇的緣故。

4）交付風(fēng)波的因素。自去年7月全國(guó)大范圍TD潮之后，這個(gè)恐懼感就種下了。直至今日，我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，問(wèn)題是越來(lái)越多而不是越來(lái)越少。

10個(gè)交樓8個(gè)維權(quán)，這尤其是對(duì)于后期還有貨要賣的樓盤，非常的不利。因?yàn)槟闱捌诮桓冻霈F(xiàn)質(zhì)量風(fēng)波，就會(huì)大大影響后期樓盤的銷售。買家非常擔(dān)憂有錢買房，沒(méi)法收樓。以至于，我們的買房標(biāo)準(zhǔn)里面都增加了一個(gè)“開(kāi)發(fā)商交樓一票否”的指標(biāo)，如果開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)信息不透明，或者預(yù)判開(kāi)發(fā)商交樓存在重大不確定性，那么無(wú)論地段、樓盤、價(jià)格多么好，都要一票否決。

03

這是我認(rèn)為的四個(gè)因素。

在去年那么惡劣的環(huán)境下，面對(duì)海德園接近13萬(wàn)/平米的大戶型，我們都沒(méi)有喪失信心，它開(kāi)盤依然是獲得了極高的追捧度。2022年5月30日，海德園A區(qū)推出239住宅，毛坯均價(jià)12.6萬(wàn)/平，入圍686批客戶，認(rèn)籌比例為1：2.87，當(dāng)天日光。

但在今年初當(dāng)超核中心開(kāi)盤沒(méi)賣完的時(shí)候，我直覺(jué)預(yù)感到了這一點(diǎn)，曾經(jīng)火熱的高端網(wǎng)紅盤在今年都可能不再熱火。到現(xiàn)在，它的確已經(jīng)成為一個(gè)事實(shí)。

這個(gè)環(huán)境轉(zhuǎn)變之劇烈，想起來(lái)令人唏噓。

至于下面能否逆轉(zhuǎn)，時(shí)光之輪又來(lái)到了海德園，看它即將推出的A區(qū)“小面積”單位。面積大約在89平米，貨量預(yù)計(jì)300多套，戶型圖已經(jīng)放出，都是三房?jī)蓮d一衛(wèi)，5種戶型。還是按照毛坯12.6萬(wàn)/㎡的價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)單套在1121萬(wàn)左右。相較于之前日光的大戶型而言，89㎡的戶型優(yōu)勢(shì)是上車門檻更低。

去年此時(shí)前后，我們說(shuō)，海德園是深圳房地產(chǎn)購(gòu)買力成色的“試金石”。這一次，又來(lái)到了這個(gè)關(guān)口。

本文來(lái)源：朱羅紀(jì)，原文標(biāo)題：《“網(wǎng)紅盤”在快速退潮》

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