近期市場(chǎng)上一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法較為悲觀，一定程度上讓部分消費(fèi)者感到困惑。歷史上由于信息不充分出現(xiàn)的誤判屢有發(fā)生，今天大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容傳播更容易挑起情緒，加劇非理性預(yù)期的“自我實(shí)現(xiàn)”。

我們根據(jù)貝殼大數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，市場(chǎng)目前處于波動(dòng)狀態(tài)，但一些看法是不完整、不準(zhǔn)確的，我們需要更加中性、客觀地加以分析。

判斷1：成交量波動(dòng)較大具有特殊性 潛在購(gòu)房需求不弱

一些觀點(diǎn)用“4月份市場(chǎng)交易量比3月份大幅下滑”表明市場(chǎng)慘淡，這樣的比較放大了短期的波動(dòng)性。

(資料圖片僅供參考)

我們認(rèn)為，今年一季度成交量的沖高有其特殊性，隨著積壓需求基本釋放，二季度回落是預(yù)期內(nèi)的調(diào)整。我們更應(yīng)該關(guān)注年初至今的累計(jì)水平和調(diào)整后的絕對(duì)水平，不應(yīng)過(guò)度關(guān)注季度間的波動(dòng)。

主要原因是：

第一，外界對(duì)市場(chǎng)回落的感知來(lái)自前高后低“體感”落差。今年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積釋放疊加的結(jié)果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來(lái)的回落是符合市場(chǎng)規(guī)律的正常調(diào)整。

第二，盡管從高峰回落，但累計(jì)交易量仍然比去年同期有正增長(zhǎng)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月的月均二手房成交量在2020年以來(lái)處于次高水平，僅低于2021年同期水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月全國(guó)新建商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.7%。

第三，從客戶看房需求看，盡管部分消費(fèi)者暫時(shí)觀望，仍有部分消費(fèi)者在積極看房。據(jù)我們監(jiān)測(cè)，5月重點(diǎn)50城帶看客戶量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長(zhǎng)，表明當(dāng)前真實(shí)購(gòu)房需求并不弱。

從市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制上看，二手房市場(chǎng)具有較大的需求彈性，換房行為帶來(lái)了交易的乘數(shù)效應(yīng)。一個(gè)需求通常引致多個(gè)交易，市場(chǎng)好的時(shí)候與市場(chǎng)下行的時(shí)候容易出現(xiàn)較大的波動(dòng)，但短期波動(dòng)并不意味著市場(chǎng)出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。

判斷2：二手房?jī)r(jià)整體平穩(wěn) 不存在短期大跌的基礎(chǔ)

有市場(chǎng)分析根據(jù)一些降價(jià)銷(xiāo)售的個(gè)案以及所謂“超過(guò)8成的業(yè)主降價(jià)賣(mài)房”得出房?jī)r(jià)將大幅下跌的判斷。一些看法指出，當(dāng)前市場(chǎng)絕大多數(shù)房源都是降價(jià)成交，并且可能加速市場(chǎng)下行。

我們認(rèn)為，在市場(chǎng)調(diào)整期中價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)甚至出現(xiàn)少數(shù)急售的案例是不可避免的，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的環(huán)境下，急售降價(jià)的案例會(huì)比平時(shí)更多一些。但客觀來(lái)看，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)具有穩(wěn)定性。

第一，房源價(jià)格調(diào)降比例不足4成。二手房交易本就是降價(jià)成交，漲價(jià)成交是少數(shù)情況。從交易心理看，業(yè)主端掛牌價(jià)普遍會(huì)高于可接受的成交價(jià)，通過(guò)與買(mǎi)方談判給出適當(dāng)讓利而成交，符合正常的買(mǎi)賣(mài)雙方交易心態(tài)。據(jù)我們監(jiān)測(cè)，5月重點(diǎn)50城的二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例只占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。

第二，掛牌價(jià)和成交價(jià)價(jià)差基本平穩(wěn)。一些看法片面地將個(gè)別由于特殊原因降價(jià)幅度較大的信息刻意傳播，造成大幅降價(jià)成為常態(tài)的錯(cuò)覺(jué)。我們監(jiān)測(cè)，5月重點(diǎn)50城掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的折價(jià)率為90%（成交價(jià)/掛牌價(jià)），與1-4月相比沒(méi)有出現(xiàn)明顯回落，并且好于2022年下半年的平均水平。極少數(shù)的房源降價(jià)并不影響整體價(jià)格平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

圖1：重點(diǎn)50城二手房折價(jià)率走勢(shì)

資料來(lái)源：貝殼研究院

實(shí)際上，2017年以來(lái)“房住不炒”深入人心，投資需求基本退場(chǎng)，絕大多數(shù)城市存量房的房?jī)r(jià)支出+交易成本+資金成本+自住為主的需求結(jié)構(gòu)決定了業(yè)主的剛性成本預(yù)期。成本加成視角下，大幅降價(jià)意味著虧損退出，市場(chǎng)并不存在大量獲利退出的需求。即使進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預(yù)期依然是緊密咬合的良性博弈關(guān)系，不存在價(jià)格短期大跌的基礎(chǔ)。如果買(mǎi)方報(bào)價(jià)太低，大部分業(yè)主希望延長(zhǎng)匹配周期，或者終止掛牌出售。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重不匹配，因此房?jī)r(jià)要大幅下行。這個(gè)判斷忽視了我國(guó)住房土地供應(yīng)體系、城鄉(xiāng)戶籍制度等與其他國(guó)家的差異。我國(guó)大城市的住房?jī)r(jià)格不僅反映了居住消費(fèi)屬性，還有其他不可分割的功能屬性，不可直接跟國(guó)外橫向比較。

判斷3：二手房掛牌量增加主要是為了換房 并非“降價(jià)拋售”

目前一些聲音認(rèn)為，二手房掛牌量激增，表明業(yè)主正在大量拋售，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

我們從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，目前貝殼平臺(tái)上二手房在售房源量的確出現(xiàn)了增加，截至5月底，重點(diǎn)50城二手房在售房源量比去年同期增加了17%。我們分析掛牌房源的結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，這并不能代表出現(xiàn)了拋售行為。

第一，掛牌增加并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)潮。所謂“拋售”，是為了盡快達(dá)成交易而降價(jià)的行為，必然伴隨著價(jià)格的不正常下跌。但從掛牌的情況看，掛牌量增加同時(shí)掛牌均價(jià)明顯下跌的城市只有極個(gè)別市場(chǎng)本身下行壓力較大的城市，絕大部分城市掛牌均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。從掛牌結(jié)構(gòu)上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導(dǎo)致掛牌均價(jià)水平下跌，而一些5年以內(nèi)的次新房掛牌價(jià)格還在上漲。

圖2：重點(diǎn)50城二手房新增掛牌均價(jià)走勢(shì)

資料來(lái)源：貝殼研究院

第二，掛牌增加的真正原因是換房。從市場(chǎng)規(guī)律看，二手房成交與掛牌同步性較高，一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰也是二手房交易較活躍的城市。

根據(jù)我們對(duì)經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過(guò)7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過(guò)5成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣(mài)再買(mǎi)”導(dǎo)致二手房新增掛牌量在短時(shí)間內(nèi)增加。事實(shí)上，4月以來(lái)二手房交易需求減少，新增掛牌速度也同步回落，4-5月與一季度月均相比，重點(diǎn)50城新增掛牌量減少10%。

圖3：典型城市二手房新增掛牌量與成交量走勢(shì)

資料來(lái)源：貝殼研究院

第三，當(dāng)前二手房掛牌增速仍處于合理區(qū)間。截至2023年5月末，重點(diǎn)50城二手房在售房掛牌量同比增長(zhǎng)17%。2021年以來(lái)各月掛牌量同比增速多數(shù)在15%-17%之間。今年同比增速與前兩年基本持平，屬于存量市場(chǎng)自然擴(kuò)容的結(jié)果。

從國(guó)內(nèi)外住房發(fā)展的階段看，新房數(shù)量減少、二手房數(shù)量不斷累積擴(kuò)容是共同的歷史趨勢(shì)。前幾年建成成交的大量新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但遇到目前銷(xiāo)售減弱，供需節(jié)奏差導(dǎo)致目前市場(chǎng)供給數(shù)量較多。

需要重點(diǎn)指出的是，二手房掛牌量與新房的庫(kù)存并不等同，房企需要將庫(kù)存出清來(lái)收回現(xiàn)金流，而二手房的掛牌是永續(xù)的，買(mǎi)房就要賣(mài)房，在二手房交易越來(lái)越成為主流的市場(chǎng)中，只看二手在售房源量并不能得出市場(chǎng)供給過(guò)多的結(jié)論。

與市場(chǎng)調(diào)整相對(duì)應(yīng)的是，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施持續(xù)發(fā)力。各城市落實(shí)“一城一策”，在減少行政性限制、降低信貸成本、提高公積金支持等方面多措并舉，對(duì)于部分剛性和改善性需求釋放發(fā)揮了積極作用。

限貸政策放松，消費(fèi)者貸款成數(shù)提升，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)重點(diǎn)城市商業(yè)銀行貸款成數(shù)提升到61%。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，前期政策效果發(fā)揮需要時(shí)間。我們判斷，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步演變和預(yù)期企穩(wěn)，政策工具優(yōu)化將會(huì)進(jìn)一步釋放出改革的紅利。

圖4：重點(diǎn)60城二手房貸款成數(shù)

資料來(lái)源：貝殼研究院

注：貸款成數(shù)指商貸按揭貸款額與房屋成交額的比值

綜上，當(dāng)前市場(chǎng)短期回落，交易量、價(jià)格呈周期性波動(dòng)態(tài)勢(shì)，是長(zhǎng)短期因素疊加的綜合反映，我們相信市場(chǎng)終將向需求中樞回歸，全年市場(chǎng)整體保持溫和修復(fù)。

來(lái)源：貝殼研究院，原文標(biāo)題：《貝殼研究院：對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的幾點(diǎn)判斷》。

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