距離上海2026年第四批次集中土拍尚有十余日，虹口區(qū)兩宗內(nèi)環(huán)“迷你”宅地已提前引爆市場熱度。

近日，中鐵置業(yè)率先發(fā)布兩份招標計劃公告，擬總投資逾38億元“劍指”虹口兩宗宅地，這也是中鐵置業(yè)再度向外界展示其加碼上海市中心的決心。緊跟著，中建東孚、保利也紛紛公布了招標計劃，由此可見，虹口“雙子星”地塊勢必要引發(fā)一場激烈爭奪。

從楊浦到虹口，中鐵置業(yè)此番進軍虹口的決心也再次印證了其戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)向——從外環(huán)到核心區(qū)域。就在今年4月，中鐵置業(yè)在楊浦區(qū)拿下的“地王”項目——中鐵云璟外灘正式開盤，截至目前僅網(wǎng)簽4套，也由此引發(fā)網(wǎng)簽慢的質(zhì)疑。

【資料圖】

中鐵置業(yè)劍指虹口兩宗宅地

5月9日，中鐵置業(yè)集團上海有限公司連續(xù)發(fā)布兩份招標計劃公告，分別指向虹口區(qū)歐陽社區(qū)hk153-02地塊和嘉興社區(qū)hk306-08地塊，擬總投資分別為17.14億元和21.03億元。這距離地塊正式出讓（5月28日）尚有近三周時間。

上述兩宗地塊總出讓面積僅19.8畝（約1.32萬平方米），總建筑面積約3.3萬平方米，總起價26.43億元。雖然體量迷你，但區(qū)位條件極為優(yōu)越。其中，hk153-02地塊原為工業(yè)用地，后通過“商改住”調(diào)整為三類住宅用地，距10號線郵電新村站僅500米左右。

更為關(guān)鍵的是，該地塊無風(fēng)貌保護要求，不配建保障房和租賃住房，也無中小套型比例限制，意味著開發(fā)商可完全按照大戶型豪宅思路進行產(chǎn)品設(shè)計。

此外，hk306-08地塊則是瑞虹新城片區(qū)成片二級舊里改造的最后一個住宅地塊，三面環(huán)綠、兩面環(huán)水，作為十年舊改的收官之作，兼具居住價值和稀缺收藏價值。

當然，對于上海核心區(qū)的風(fēng)水寶地，中鐵置業(yè)也面臨著激烈的競爭。除中鐵置業(yè)搶跑外，中建八局旗下的中建東孚、保利、上海城投均發(fā)布了投標計劃，虹口“雙子星”地塊未拍先火。

對比來看，目前保利的報價更高。比如，對于hk306-08地塊，保利發(fā)展報出的總預(yù)算高達27億元，建安費2.5億元。而hk153-02地塊，保利報出的總預(yù)算為23億元，建安費2.1億元，兩宗地塊合計總預(yù)算為50億元，均高出中鐵置業(yè)。

在這場核心地塊的爭奪中，中鐵置業(yè)要想殺出重圍并非易事。根據(jù)公告，虹口“雙子星”兩宗地塊將于5月28日進行現(xiàn)場競拍。

楊浦地王首秀的喜與憂

從此前高價奪下楊浦地王，到如今進攻虹口，中鐵置業(yè)在上海的土地儲備正經(jīng)歷著“從外圍到核心”的戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)向。

此前，中鐵置業(yè)在上海的項目多布局于五大新城，如青浦徐涇的中鐵虹橋逸都、奉賢的中鐵湖光逸景等，主打剛需或普通改善路線。但從2024年起，公司明顯加快了向市區(qū)核心地段進軍的步伐。

值得關(guān)注的是，2025年1月，中鐵置業(yè)先以協(xié)議方式拿下楊浦濱江I15-01風(fēng)貌別墅地塊（總價14.26億元）；同年9月，又與江蘇潤皋置業(yè)聯(lián)合，經(jīng)過75輪競價，以27.36億元斬獲楊浦濱江I4-01地塊，樓面價高達9.22萬元/平方米，溢價率28.1%，一舉刷新楊浦區(qū)樓面價紀錄。這兩個項目分別定名為“中鐵云繡外灘”和“中鐵云璟外灘”，被稱為楊浦濱江“雙子星”。

從在售樓盤來看，此前中鐵置業(yè)的多個項目已基本售罄。當前市場上最主要的在售項目，正是備受關(guān)注的“地王”樓盤中鐵云璟外灘，以及尚未入市的中鐵云繡外灘。

2026年4月25日，被中鐵置業(yè)寄予厚望的“地王”項目——中鐵云璟外灘正式開盤。從拿地到開盤僅耗時約7個月，開發(fā)效率令人側(cè)目。首開推出47套6-7層低密洋房，均價約13.21萬元/平方米。

從認籌數(shù)據(jù)看，項目一度開局良好，中鐵置業(yè)也官宣“單日勁銷6億元”。然而，開盤后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻令人擔(dān)憂。截至5月15日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示項目已銷售套數(shù)僅為4套。

圖/網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)截圖

對此，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“新房銷售網(wǎng)簽存在一定的滯后性，同時，在認籌客戶中，部分很可能是置換客群，其需要先賣后買來籌集首付，開發(fā)商會給予一定的寬限時間，所以網(wǎng)簽也存在滯后，這是正常的，當然其中的買賣也存在著變數(shù)。”

雖然是高認籌但首次開盤并未售罄，在電話咨詢中，中鐵云璟外灘置業(yè)顧問表示：“一期目前并未售罄，還有剩余十幾套的房源在售；二期將于5月底進行加推?！?/p>

深耕楊浦區(qū)的一名鏈家中介人士也表示：“中鐵云璟外灘并未售罄，比如一期的三房戶型仍然在售，房源還有十余套可選?！?/p>

事實上，中鐵云璟外灘所在的楊浦“九宮格”一度是上海新房炙手可熱的板塊。同區(qū)域此前入市的保利外灘序BUND98以12.8萬元/平方米的均價兩次開盤均實現(xiàn)“日光”。

不過，上述中介人士也指出：“中鐵云璟外灘因為拿地的地價本就較高，售價也略高，首次開盤均價超過13萬元/平方米，定價壓力突出；同時，其入市時機恰逢上海豪宅市場熱度有所回落，此前‘日光’頻現(xiàn)的局面已然轉(zhuǎn)變。此外，這個樓盤距離地鐵也有一定的距離。”

對于中鐵云璟外灘首次開盤的表現(xiàn)，盧文曦指出：“目前，楊浦外灘板塊的熱度下降，而且周邊競品項目多，推出47套剩下十來套，按照首開銷售6億元來看，去化是不錯的，但是也沒有‘日光’，說明區(qū)域熱度已經(jīng)在下降?！?/p>

在此次地王項目的操盤背后，站著一個關(guān)鍵人物——中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理王偉東。王偉東作為中鐵置業(yè)體系內(nèi)培養(yǎng)出的“老將”，此番更是被委以重任，承擔(dān)著中鐵置業(yè)從剛需賽道到豪宅賽道的跨越，其中也面臨著成本、營銷、產(chǎn)品等多重挑戰(zhàn)。

尤其是在產(chǎn)品端，中鐵置業(yè)亟須一場硬仗來證明。此前，中鐵在上海的項目基本停留在剛需或普通改善盤層面，部分項目如中鐵虹橋逸都和中鐵·峯匯里在交付前后都曾經(jīng)被業(yè)主投訴存在降標減配、貨不對板等問題。在此背景下，中鐵云璟外灘能否以其產(chǎn)品力說服高端客群，將是王偉東及其團隊必須面對的核心考題。

中鐵置業(yè)盈利承壓下的逆勢擴張

當前，回歸北京、上海等一二線核心城市，成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)品牌房企布局的“共識”。當保利、中海、華潤等一眾央企紛紛加碼上海核心區(qū)域布局時，中鐵置業(yè)也迎難而上，不惜高價拿地，也要進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這背后也與其近年來的業(yè)績壓力相關(guān)。

2025年全年，中鐵置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入234.3億元，同比下降21.35%；凈利潤為-11.72億元，盡管較2024年14.52億元的虧損有所收窄，但已連續(xù)多年處于虧損狀態(tài)。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢——2022年至2024年及2025年1-9月，其毛利率分別為13.94%、12.77%、13.84%和6.98%。

作為中國中鐵旗下的核心地產(chǎn)平臺，中鐵置業(yè)的虧損態(tài)勢也影響了母公司的整體表現(xiàn)。2025年，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入446.47億元，同比下降7.53%；毛利率僅11.73%，同比下滑2.71個百分點，這一表現(xiàn)在集團各業(yè)務(wù)中幾乎最低。

圖/中國中鐵財報截圖

作為中鐵置業(yè)的掌舵者，董事長楊智艷較為低調(diào)，其在去年中鐵置業(yè)內(nèi)部規(guī)劃改革工作會上曾提出，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展要堅持改革賦能，通過提高盈利能力、推進瘦身健體，提升企業(yè)效率效能。

由此可見，提高盈利能力是中鐵置業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展目標之一。在此背景下，利潤更高、財務(wù)安全墊更厚的核心一二線城市成為中鐵置業(yè)轉(zhuǎn)型的必選項。2025年，中鐵置業(yè)共計拿下6宗地塊，權(quán)益地價約92億元，拿地城市集中在北京、上海、西安、深圳等一二線城市。

在高調(diào)拿地后，中鐵置業(yè)在上海的營銷和產(chǎn)品能否打響，不僅是一城一池的得失，更關(guān)系到其全盤戰(zhàn)略。那么，中鐵置業(yè)能否走出盈利困局？