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美國(guó)公寓樓銷售量急劇下降，表明對(duì)這些建筑的需求正在減弱，原因可能包括更高的利率、地方銀行動(dòng)蕩以及租金增長(zhǎng)放緩。

根據(jù)CoStar Group的初步報(bào)告，2023年第一季度投資者購(gòu)買了價(jià)值140億美元的公寓樓，比去年同期下降了74%，是2012年以來最低的一季度。投資者的需求集中在美國(guó)達(dá)拉斯、鳳凰城和佛羅里達(dá)州坦帕市等陽光城市。公寓樓在2021年末創(chuàng)下有記錄以來的最高交易量，當(dāng)時(shí)多戶公寓樓是商業(yè)地產(chǎn)中表現(xiàn)最好的。

隨著利率的快速上升，購(gòu)房融資成本也急劇上升，加上租金增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致公寓樓銷售量下降。銀行業(yè)的動(dòng)蕩也使購(gòu)房更加困難，因?yàn)樵絹碓蕉嗟你y行減少貸款或只以高利率貸款。

公寓樓銷售的下降，與整個(gè)住宅市場(chǎng)的價(jià)格回調(diào)相似。2月份美國(guó)房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比下降，銷售量也比一年前大幅下降。由于利率上升，房屋銷售也仍然有限，一些地區(qū)的房屋價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下降。

根據(jù)MSCI不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)指數(shù)，2月份多戶建筑的價(jià)格與去年同月相比下降了8.7%。追蹤公開交易房東的格林街(Green Street)的另一項(xiàng)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)跌幅甚至更大，從2021年末的高點(diǎn)下跌了20% 。

根據(jù)Apartment List的數(shù)據(jù)，在全美范圍內(nèi)，公寓租金在3月份相對(duì)去年增長(zhǎng)了2.6%，但年租金增長(zhǎng)速度繼續(xù)下降，遠(yuǎn)低于2021年的高峰。由于現(xiàn)在房東不能提高租金，他們正試圖通過削減成本、進(jìn)行維修和更加努力地工作，以保持其房產(chǎn)的價(jià)值。

經(jīng)紀(jì)人和投資者表示，他們預(yù)計(jì)公寓銷售要到明年才會(huì)有意義地回升，部分原因是今年有近50萬個(gè)新單位計(jì)劃交付，是近40年來最多的一年。但區(qū)域性銀行的麻煩也可能會(huì)影響公寓銷售的回升。

根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù)，這些銀行去年成為多戶公寓貸款的第二大來源，僅次于政府機(jī)構(gòu)支持的貸款。很多中小銀行現(xiàn)在正在減少貸款。

但市場(chǎng)上可能會(huì)快出現(xiàn)一批房源，因?yàn)橐恍I(yè)主將不得不賣掉公寓。近年來，一些投資者用短期、浮動(dòng)利率債務(wù)購(gòu)買房產(chǎn)。由于利率上升，還款成本比這些業(yè)主們最初借錢時(shí)要高得多。許多浮動(dòng)利率貸款將在今年到期，而那些物業(yè)每月不能帶來足夠現(xiàn)金的借款人，可能不得不出售他們的房產(chǎn)來償還債務(wù)。

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