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香港金管局總裁余偉文7月7日(上周五)公布，修訂部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。對(duì)此，富瑞認(rèn)為，買家的負(fù)擔(dān)能力主要由抵押貸款利率而非貸款價(jià)值決定。較低抵押貸款保險(xiǎn)成本，可能有助于降低購房者的初始成本。預(yù)計(jì)對(duì)香港物業(yè)發(fā)展商只會(huì)有溫和積極反應(yīng)。富瑞維持下半年對(duì)香港樓價(jià)的預(yù)測(cè)。

具體來看，相關(guān)修訂措施包括，放寬自用住宅物業(yè)按揭成數(shù)(即貸款額度占房價(jià)總額的比率)、放寬非住宅物業(yè)按揭成數(shù)、放寬以“資產(chǎn)水平”為審查基礎(chǔ)的物業(yè)按揭成數(shù)。其中將1500萬港元自住物業(yè)的按揭成數(shù)上限提高至70%，同時(shí)按揭證券公司亦會(huì)將按揭保險(xiǎn)計(jì)劃擴(kuò)展至3000萬港元的物業(yè)，所有措施即時(shí)生效。

富瑞指出，新措施對(duì)釋放需求影響有限，因每月分期付款還款入場(chǎng)仍高，較貴的啟德及黃竹坑流轉(zhuǎn)會(huì)佳，入場(chǎng)盤樓盤則不會(huì)直接受惠成數(shù)放寬。

富瑞估計(jì)，今年7-9月份香港最優(yōu)惠利率將會(huì)上調(diào)0.25%，將在短期限制購買力，同時(shí)2022年下半年起，香港仍有約12000個(gè)積壓?jiǎn)挝淮?，今年以來推出約4500個(gè)單位，發(fā)展商會(huì)著力優(yōu)先以進(jìn)取定價(jià)減貨尾。到2024年，隨著存貸利率見頂、供應(yīng)正常化等，香港住宅樓價(jià)才會(huì)出現(xiàn)較正面信號(hào)。

富瑞繼續(xù)看好新鴻基地產(chǎn)，其表示，香港零售商場(chǎng)市場(chǎng)較住宅可取，大型銀行的按揭貨款預(yù)計(jì)將有較強(qiáng)勁增長，小型銀行股將要面對(duì)較高定期存款競(jìng)爭(zhēng)以及同業(yè)折借成本較高等因素。

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