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連前海的價(jià)格都迎來(lái)了探底，卻有項(xiàng)目出乎意料地?zé)徜N(xiāo)了，而且還是個(gè)公寓。

這兩天，位于深圳南山的恒裕柏悅灣推出1972套公寓，1384套辦公，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天累計(jì)銷(xiāo)售576套（包含公寓和辦公），甚至有土豪一次性包下20套辦公產(chǎn)品。

說(shuō)是刷新今年公寓/辦公類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)成交記錄，著實(shí)驚到鯊魚(yú)了。

一方面已經(jīng)太久沒(méi)看到過(guò)深圳的公寓熱賣(mài)了，另一方面是驚訝于土豪們?cè)谑袌?chǎng)底部周期依舊敢于出手的勇氣。

說(shuō)實(shí)話(huà)，需要再一次對(duì)深圳的土豪們刮目相看了。

既不是豪宅，也不是主流產(chǎn)品，卻出現(xiàn)了逆市成交的一幕。

太不尋常了。

在這個(gè)節(jié)骨眼，連前海的新房都避免不了互相內(nèi)卷，還沖鋒公寓或者商辦產(chǎn)品，是大冤種，還是老板們獨(dú)具慧眼？

先看看項(xiàng)目的區(qū)位，基本是“三圈”不到頭。

項(xiàng)目宣傳說(shuō)區(qū)位是“前海灣、深圳灣、蛇口灣”三灣交匯之核，屬于超級(jí)灣心。

這么說(shuō)確實(shí)沒(méi)啥毛病，地理幾何上確實(shí)是三灣交匯的地方。

但也正是因?yàn)轫?xiàng)目處于三灣交匯處，才導(dǎo)致項(xiàng)目都不屬于任何一個(gè)灣的核心。

無(wú)論是區(qū)位輻射，還是三灣CBD產(chǎn)業(yè)的輻射，都有點(diǎn)尷尬。

其次是地段方面。

雖然項(xiàng)目屬于地鐵上蓋物業(yè)，但周邊道路老舊，前期規(guī)劃不夠科學(xué)，導(dǎo)致周邊路面也不夠?qū)挸?，有堵?chē)的風(fēng)險(xiǎn)。

通行高峰期，比如下午五點(diǎn)半到七點(diǎn)，附近的東濱路、南海大道、南光路就會(huì)開(kāi)始擁堵，出門(mén)就有可能堵車(chē)要堵到自家的地下車(chē)庫(kù)。

第三是居住體驗(yàn)感的問(wèn)題。

容積率達(dá)到了11.65。

雖然容積率高不是什么大bug，深圳不少項(xiàng)目容積率都超過(guò)8，但達(dá)到10以上的還是少數(shù)。

而且公寓產(chǎn)品5體24戶(hù)，一層二十幾戶(hù)，密密麻麻，電梯都會(huì)等得煩躁吧。

加上層高只有3.6米，42平的LOFt，雖然做到了兩房，但二層幾乎直不起腰。

另外，從項(xiàng)目的三維鳥(niǎo)瞰圖來(lái)看，商辦產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品的樓間距不算遠(yuǎn)，也不排除入住后，有對(duì)視的風(fēng)險(xiǎn)。

而且西北向低樓層也幾乎是沒(méi)有視野可言。

所以，都已經(jīng)是精奢公寓了，鯊魚(yú)很好奇，業(yè)主們又能不在意居住體驗(yàn)感？

四是投資回報(bào)的問(wèn)題。

如果是抱著投資目的去的。要么就是坐等房?jī)r(jià)增值，要么就是出租。

出租可能還好說(shuō)，靠近地鐵，9號(hào)線南油西站上蓋，上班族去前海方便，會(huì)愿意租。

但參考周邊的租房市場(chǎng)，40-80平左右的精裝公寓，租金水平大概是7500-10000元/月。

這個(gè)租房水平也能租到距離后?；蛘呱钲跒掣浇?。

如果是想追求房?jī)r(jià)增值，可能要更失望了。

一方面是市場(chǎng)大環(huán)境不太好，普通住宅都在回調(diào)，二手房?jī)r(jià)格也不斷突破指導(dǎo)價(jià)。

另一方面，其次本身公寓就不是深圳的主流投資品，未來(lái)轉(zhuǎn)手對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求也不大。

再加上稅費(fèi)也不低，房子還要2025年年底才能交房，持有的時(shí)間和成本就更高了。

可能有人會(huì)說(shuō)，恒裕深圳灣都賣(mài)到了16-25萬(wàn)/平，將來(lái)柏悅灣也能追上這個(gè)水平，存在巨大的倒掛。

地段決定了價(jià)格，產(chǎn)品不同、配套不同、客群也不同，祈求能沖到恒裕深圳灣的價(jià)格，不能說(shuō)一點(diǎn)希望都沒(méi)有，但是南油和深圳灣相比，注定就是有天然的差距。

所以，聽(tīng)說(shuō)有老板一口氣去買(mǎi)了幾十套，說(shuō)真的，鯊魚(yú)多少就有點(diǎn)看不懂這幾百位業(yè)主的心態(tài)了。

看懂了的，可以評(píng)論區(qū)說(shuō)說(shuō)。

雖然項(xiàng)目不是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但也能稍稍說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題。

一是有錢(qián)卻沒(méi)有深圳名額的人，比想象的多。

雖然價(jià)格也不算非常低，但是南山不缺購(gòu)買(mǎi)力。

項(xiàng)目處于荔秀服飾文化街區(qū)，周邊聚集大量的服飾批發(fā)商貿(mào)公司，是批量生產(chǎn)老板的地方。

這些老板的時(shí)間是很寶貴的，為了上班不浪費(fèi)時(shí)間，有些寧愿在附近租房。現(xiàn)有正好也有新房機(jī)會(huì)了，自然也就不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

而且在股市、債市、銀行理財(cái)品、信托、期貨等接連翻車(chē)的情況下，手里拿著的現(xiàn)金并沒(méi)有更好的去處。

二是有錢(qián)人似乎有意抄底深圳。

一方面深圳的新房?jī)r(jià)格屢屢新低，核心地段都出現(xiàn)讓利情況。另一方面，深圳二手房的成交底部已經(jīng)筑得夠低，市場(chǎng)探底的特征比較穩(wěn)定了。

三是項(xiàng)目的品牌力有號(hào)召力，產(chǎn)品力也并非全是不好的。

作為打造過(guò)恒裕深圳灣的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)其他品牌開(kāi)發(fā)商頻頻曝出維權(quán)的情況下，市場(chǎng)還是會(huì)給予豪宅品牌一定的忠誠(chéng)度。

項(xiàng)目又處于南油西地鐵站上蓋項(xiàng)目，層高也有3.6米，高層戶(hù)型還可以看深圳灣的海，帶精裝的小戶(hù)型，總價(jià)門(mén)檻比較低。

三百多萬(wàn)就能在南山中心買(mǎi)一套地鐵loft，可以滿(mǎn)足有錢(qián)沒(méi)有名額的新進(jìn)精英階層，尤其是年輕的二代群體。

再加上也是個(gè)綜合體，游泳、泡吧、健身、臺(tái)球、舞蹈等以后可以滿(mǎn)足大家比較多元的生活。

也符合單身有錢(qián)年輕人的需求。

未來(lái)人氣也會(huì)比較旺，周邊也可以形成一定的商圈氛圍。

四是項(xiàng)目向市場(chǎng)釋放低價(jià)起作用了。

備案均價(jià)約8.4萬(wàn)/平，項(xiàng)目折后價(jià)約7.8萬(wàn)/平，比直線距離約560米的晗山悅海城要便宜，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

2020年11月，晗山悅海城備案均價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在9.3-9.8萬(wàn)/㎡。

至于買(mǎi)入會(huì)不會(huì)被套住，要看深圳的發(fā)展是不是會(huì)固化，南山的CBD會(huì)遷移，南山中心的興泰地塊、華聯(lián)A區(qū)舊改等更新項(xiàng)目會(huì)不會(huì)繼續(xù)快速推進(jìn)下去。

只要能一直維持下去，南山中心就不斷能夠產(chǎn)生新的老板，周邊公寓就會(huì)有市場(chǎng)，有人接盤(pán)。

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