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報(bào)復(fù)性買房沒來，報(bào)復(fù)性“提前還貸”來了。提前還房貸要排隊(duì)幾個(gè)月、提前還房貸為啥又掀高潮等多個(gè)相關(guān)話題登上了微博熱搜。

據(jù)媒體報(bào)道，目前大部分銀行已經(jīng)關(guān)閉了移動(dòng)端提前還貸的通道，用戶只能在線下排隊(duì)申請相關(guān)業(yè)務(wù)，而且預(yù)約后等待期多在三四月之后，有些還有罰息。

在專家看來，居民春節(jié)前后蜂擁提前還房貸固然有年終獎(jiǎng)、公司分紅等原因。但是銀行理財(cái)?shù)雀黝愅顿Y收益率持續(xù)降低、甚至出現(xiàn)“破凈”等情況也是重要原因。此外，存量房貸利率大幅高于新增房貸利率，也是居民提前還款的重要?jiǎng)恿Α?

首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代，最低利率為3.7%

2023年1月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦新聞發(fā)布會上表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

春節(jié)假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限。

據(jù)諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)，截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限至“3字頭”，最低利率為3.7%。

原因就在于，1月5日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》。

《通知》決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，參照這一政策，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)前符合下調(diào)要求的城市共有35個(gè)。

居民為何蜂擁“提前還房貸”？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“提前還房貸”和春節(jié)前后年終獎(jiǎng)、公司分紅發(fā)放有很大關(guān)系。此外，居民對房價(jià)預(yù)期不樂觀。在一部分居民看來，房價(jià)還有可能繼續(xù)下跌，所以現(xiàn)在持有房貸并不劃算。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，與此同時(shí)，2022年以來，我國股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，故將原來用于投資的部分資金用于提前還貸。

在張大偉看來，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼就表示，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關(guān)部門加快出臺應(yīng)對舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸等問題。

因此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在社交媒體感慨，如果能降低存量房貸的利率，有助于減輕居民還款壓力，提振消費(fèi)信心。

銀行為何不希望居民提前還房貸？

張大偉指出，銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標(biāo)要求考慮；另一方面是因?yàn)榘唇掖婵钤阢y行屬于重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)小，利潤大。

張大偉指出，房貸是目前各家銀行相對優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到3%，四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實(shí)現(xiàn)凈利潤2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達(dá)2.66%。

他還提到，當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營貸置換房貸，“很多金融貸款企業(yè)都在各種推銷用3點(diǎn)多的經(jīng)營貸置換按揭貸款”，從政策趨勢看，不應(yīng)該對提前還貸設(shè)置排隊(duì)等期限，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸。

李宇嘉也表示，只要房貸利率高于理財(cái)利率、房價(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房價(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會存在。提前“還房貸”，這是居民在主動(dòng)“降杠桿”；開發(fā)商不拿地，也是主動(dòng)“降杠桿”。地產(chǎn)原來是金融的“加速器”，現(xiàn)在逆轉(zhuǎn)到成為金融“減速器”。

張大偉總結(jié)稱，“提前還房貸”僅僅是個(gè)開始。在他看來，只要存量房貸不降低，社會各種投資收益率持續(xù)降低，定期存款3.1的大額存單都需要排隊(duì)搶，這種情況下，未來幾個(gè)月提前還款會繼續(xù)明顯增加。

對于挪用經(jīng)營貸與消費(fèi)貸“提前還貸”的情況，張大偉表示如果沒有3年內(nèi)還清的能力，不建議使用，“畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會不會過幾天又開始收緊”。

應(yīng)對“提前還貸潮” 銀行要有短中長三策

財(cái)聯(lián)社評論指出，從公開媒體報(bào)道來看，大部分銀行對這一波“提前還貸潮”似乎還沒有心理準(zhǔn)備，仍然在按大類資產(chǎn)擺布的慣性給基層網(wǎng)點(diǎn)配發(fā)新增房貸和提前還貸的額度。以至于措手不及之下，不得不采取關(guān)閉線上申請通道、延長居民還貸日期等“非常規(guī)手段”來應(yīng)付，引發(fā)不少客戶的抱怨。

“拖字訣”不僅短期來看有失偏頗，容易引發(fā)爭議，從長期來看也不利于銀行轉(zhuǎn)型。首先就能不能順利辦理提前還貸這件事情而言，銀行沒有理由為客戶變相設(shè)置障礙。存量房貸合同是雙向的，大部分銀行在居民簽署房貸合同時(shí)，基本都會約定好提前還貸的違約、罰息規(guī)定，但并沒有明文禁止居民提前還貸。筆者認(rèn)為，無論當(dāng)下居民提前還貸的動(dòng)機(jī)如何，銀行都應(yīng)該遵守合同約定，只要申請人愿意承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)，愿意繳納合同約定的罰息，那么銀行就有義務(wù)為其提供便利、快捷的還款服務(wù)。

其次，作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，銀行對利率周期和客戶行為趨勢要有預(yù)判。去年央行貨幣政策轉(zhuǎn)向之后，銀行對存量和新增房貸資產(chǎn)之間的消長關(guān)系，以及重定價(jià)的趨勢就應(yīng)該有基本的判斷。去年下半年的兩次大規(guī)模理財(cái)贖回潮，也已經(jīng)警示銀行客戶的風(fēng)險(xiǎn)喜好正在發(fā)生改變。在這種情況下仍然出現(xiàn)大規(guī)模的客戶抱怨，說明銀行并沒有認(rèn)真對待這些信號。

最后，正如當(dāng)年商業(yè)銀行競相涌入房貸按揭市場一樣，這一波“提前還貸潮”是否意味著中國居民持續(xù)二十年的房貸增長周期已經(jīng)走完？也是銀行必須認(rèn)真面對的問題。從當(dāng)前的監(jiān)管政策和中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型方向而言，按揭貸款未來在各家銀行存量資產(chǎn)的總盤子里還會有一席之地，但要像過去那樣繼續(xù)成為利潤收入的主要來源恐怕是不現(xiàn)實(shí)的。從長遠(yuǎn)來看，只有早做準(zhǔn)備積極轉(zhuǎn)型，銀行才不會在居民資產(chǎn)擺布偏好發(fā)生變化后陷入被動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 首套房貸利率