3月21日，房地產板塊受消息面南寧、北海等地房貸首付比例下調 首套房最低降至20%影響拉升，陽光城、天房發(fā)展、天?；ās安地產等多股漲停，新華聯(lián)、藍光發(fā)展、嘉凱城等跟漲。

在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，當前房地產行業(yè)基本面持續(xù)駐底，邊際改善政策持續(xù)。然而在需求側的持續(xù)疲軟是否已經見底？目前房地產行業(yè)投資是否還是以短期消息面為主？本文將重點分析以上問題。

房地產行業(yè)需求趨弱形勢依舊嚴峻

開發(fā)投資超過預期，而產業(yè)鏈下行壓力依然很大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國房地產開發(fā)投資在2022年1-2月創(chuàng)下歷史新高，同比增長3.7%，明顯高于 Wind一致預期(-7%)。拆分來看，建筑面積同比增速下降到2%，單位建筑強度下降1%，土地購置費增長11%。但從其他產業(yè)鏈數(shù)據(jù)看，行業(yè)下行壓力依然較大，開發(fā)投資并沒有持續(xù)改善的基礎：1、受市場下行、集中供地節(jié)奏、房企資金鏈壓力等因素影響，開年土地市場供求依然冷清，后續(xù)土地購置費或將承壓；2、弱拿地+冷銷售，新開工依然疲弱，拖累施工面積同比增速；3、房企資金鏈壓力導致竣工同比轉負。

銷售依然疲弱，需要更多的政策來扭轉下行慣性。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.6%和19.3%。從歷史上看，2019年后全國商品房銷售數(shù)據(jù)與全國百強房企權益銷售數(shù)據(jù)擬合程度較高，但每年年初數(shù)據(jù)偏差較大，或與統(tǒng)計口徑有關。華泰證券不認為銷售下滑的幅度太大，關鍵在于認識到目前房地產基本面還沒有明顯復蘇的跡象，這也印證了2個月家庭中長期貸款歷史上首次出現(xiàn)負增長。華泰證券認為，市場低迷的主要原因是開發(fā)商信心不足，推盤減少，購房者信心不足以及疫情反復，需要更多的政策來扭轉下行慣性。

房地產企業(yè)的銷售和現(xiàn)金流依然嚴峻。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.7%，連續(xù)7個月下滑，房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴峻。具體看：1、1-2月的定金、預收款、個人按揭貸款同比降幅較2021年12月擴大，盡管按揭額度充足，但房地產市場供需兩弱仍然導致銷售回款受挫。2、1-2月國內貸款同比下降31.6%，自有資金同比下降6.2%，說明房企融資現(xiàn)金流依然脆弱，近期一些新的風險事件進一步削弱了金融機構的信心。

頭部央企國企和少量強信用民企或將先走出寒冬

在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，當前房地產行業(yè)基本面持續(xù)駐底，邊際改善政策持續(xù)，預計后續(xù)仍有較多利好政策值得期待，繼續(xù)看好房地產板塊的市場表現(xiàn)?？申P注以下四類公司(1)基本面表現(xiàn)較好的物業(yè)管理公司；(2)具有央企/國企背景的財務穩(wěn)健型優(yōu)質房企；(3)擁有優(yōu)質持有型物業(yè)或轉型類企業(yè)，或有效形成“開發(fā)類+”的良性資金循環(huán)的房企。

盡管開發(fā)投資數(shù)據(jù)初見端倪，但結合開竣工、銷售、到位資金和重點房企的經營情況，房地產市場下行壓力依然嚴峻。從穩(wěn)增長和防風險的目標出發(fā)，房地產行業(yè)將會更加努力地打破目前的負面循環(huán)，提振購房者、房地產開發(fā)商和金融機構的信心。金融委員會和多部門房地產的表態(tài)表明，房地產并購和融資、房貸額度和利率以及地方需求方面的政策將會持續(xù)改善，加速房地產基本面的穩(wěn)定。華泰證券繼續(xù)建議以終局思維為出發(fā)點，重點關注央企國企和少數(shù)信用較強的民營企業(yè)。

華泰證券認為可以關注以下四個方向：1) A股開發(fā)： A股：萬科 A，建發(fā)股份，華發(fā)股份；港股開發(fā)：華潤地產，龍湖，中國海外發(fā)展，旭輝控股集團；3)保利地產，碧桂園服務，招商積余，旭輝永升，，新大正；4)轉型房企：華聯(lián)控股，魯商發(fā)展。

未來行業(yè)beta取決于行業(yè)結構調整、產能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。天風證券認為可以適當關注以下三類公司：1)優(yōu)質龍頭：保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團；2)優(yōu)質成長：金科股份、中南建設、旭輝控股集團；3)優(yōu)質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務。

關鍵詞： 房地產板塊