（原標題：CF40報告：建議設(shè)立針對新市民的住房金融互助機構(gòu) 通過“貼息+REITs”模式盤活房企沉淀資產(chǎn)）

財聯(lián)社4月24日訊（記者 高萍）2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。但在探索過程中，有兩個關(guān)鍵問題不得不面對，對此，CF40今日發(fā)布的《構(gòu)建房地產(chǎn)新模式》課題研究報告提出了兩個解決方案。

針對房地產(chǎn)相關(guān)供給彈性不足推高都市圈房價，制約了大量流動人口在工作地定居的問題，報告提出了構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案。

具體為，為沒有戶籍和自有住房，長期在該城市工作的打工者發(fā)放“長期工作簽證”，以此作為新市民身份；允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當?shù)刈≌玫刂笜?；支持為新市民提供眾籌合作建房服務(wù)，新市民合作建房免稅，新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民。

同時，報告建議現(xiàn)有開發(fā)商持有的工業(yè)、商業(yè)等缺乏現(xiàn)金流回報的房產(chǎn)可變更用途，改造為新市民住房，可用于出售或者租賃給新市民；鼓勵企業(yè)為新市民及其家庭成員提供醫(yī)療、教育服務(wù)，支持正規(guī)職業(yè)醫(yī)生開設(shè)診所，支持開設(shè)新市民子弟學(xué)校，為新市民教育和醫(yī)療服務(wù)提供稅收優(yōu)惠和開設(shè)場地政策支持。

此外，報告建議設(shè)立針對新市民的住房金融互助機構(gòu)，該類機構(gòu)應(yīng)采取股份制公司形式，保持多家競爭的市場格局。機構(gòu)的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券；資金用途為針對新市民的低息貸款，貸款額度則與新市民的存款時間和數(shù)量掛鉤。

構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式需要化解的另一個關(guān)鍵問題是，房企積累了規(guī)模龐大、難以通過銷售收入和運營收益覆蓋的 “沉淀負債”，這使得房企負債率居高不下，同時可能制約全社會信用擴張、引發(fā)需求收縮和宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定。

為此，報告提出穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務(wù)化解方案。建議推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩(wěn)定居民部門的購房需求；另外，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

在此方面，報告建議，允許房企沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準公共性質(zhì)住房產(chǎn)品。由金融機構(gòu)收購住房產(chǎn)品，按照市場化原則實行項目制管理，引入職業(yè)經(jīng)理人，對金融機構(gòu)收購的住房產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化處理（REITs、ABS、MBS）。同時，由財政為證券化產(chǎn)品提供貼息。

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