（原標題：拍賣萬柳書院，中國信達回歸“大不良”遭遇陣痛）

紅周刊丨秦佳麗 惠凱

自中國信達于5月6日在京東拍賣掛出北京萬柳書院小區(qū)75套房產——涉及債權總額近47億元，截至5月18日，已吸引2萬多人圍觀，并有61名意向人。萬柳書院小區(qū)是主債務人（赫華恒瑞）名下現(xiàn)在惟一開發(fā)和銷售的樓盤。而赫華恒瑞在2019年4月22日發(fā)生過法人變更，中赫系——中赫集團、中赫置地、蘇州好景房地產開發(fā)有限公司當時退出股東名單，中國信達旗下中國金谷國際信托有限責任公司接盤成為惟一股東。中國信達人士表示，此次拍賣其實是招商推介。

(資料圖片僅供參考)

在上述事件背后，其實是作為AMC領頭羊的中國信達回歸“大不良”業(yè)務過程的艱難。比如在此次的拍賣信息中，作為連帶責任保證人，中赫置地有限公司、中赫集團有限公司實際控制人周金輝及其配偶也在披露之列。

北京“萬柳書院75套豪宅拍賣”一事最近獲得了很高的關注度，一是該項目開發(fā)商曾是中赫系公司，二是該項目目前主導方已經(jīng)變?yōu)锳MC巨頭中國信達。

中國信達近兩年業(yè)績持續(xù)擠水分、重心從類信貸業(yè)務向“大不良”主業(yè)轉移，公司去年凈利潤同比下滑44.38%。在地產項目方面，信達地產是中國信達拓寬“大不良”業(yè)務的重要支點之一。但上述事件反映出，中國信達如何在業(yè)績、資產質量和紓困重任幾個目標中取得最大公約數(shù)，目前依然是道難題。

中國信達觸雷中赫系

頂流豪宅涉嫌“一房兩吃”

近期，一筆關于地產界“勞斯萊斯”中赫系債權招商的公告將中國信達推至臺前。據(jù)京東拍賣網(wǎng)站掛出的“北京赫華恒瑞房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱‘赫華恒瑞’)不良債權轉讓項目”推介信息，該筆債權處置人為中國信達北京分公司，截至2023年1月底，債權金額約47億元，中赫集團有限公司是共同債務人。截至5月18日，招商公告吸引61名意向人登記，“2萬+”人次圍觀。

該項目的抵押物主要為北京市海淀區(qū)萬柳華府北街9號院(萬柳書院)的75套住宅。憑借高昂的價格以及稀缺的學區(qū)商圈資源，萬柳書院自2015年取證入市以來名聲在外。中赫集團曾用“豪宅標尺”“北京城市頂豪里程碑”等用語標榜萬柳書院。在2015年底，項目頂層復式一套住宅的簽約單價達20.3萬元/平方米，中赫集團稱其突破了彼時北京樓市最高成交單價。《紅周刊》查詢官網(wǎng)后了解到，2016年一季度，萬柳書院成交14套，成交均價全線超過15萬元/平方米。

目前市面上鮮少有萬柳書院的房源流通。北京某中介代理機構人士向《紅周刊》表示，該小區(qū)可售的一手房基本售罄，盡管目前部分中介網(wǎng)站推介大量萬柳書院二手房，但房源大多重復，目前整個小區(qū)業(yè)主正常掛牌出售的只有6套左右。

《紅周刊》撥通了拍賣網(wǎng)站中國信達方面的聯(lián)系電話，咨詢債權處置細節(jié)，對方回應稱：“目前這只是一個債權招商公告，并非抵押物處置，相當于做一下廣告。其他不便透露?！?/p>

“現(xiàn)實情況是(萬柳書院)項目開發(fā)商欠信達錢，現(xiàn)在信達方面準備走拍賣流程，不過還沒有正式起拍，現(xiàn)在掛上網(wǎng)站，可能得等到7、8月份開始起拍?！鼻笆鲋薪榇頇C構人士表示。

值得一提的是，該筆債權招商的背后，作為抵押物的萬柳書院房源存在“一房兩吃”嫌疑，盡管中國信達推介公告顯示75套房源均為“未售”狀態(tài)，但部分房源可能已經(jīng)售出。《紅周刊》查詢北京市住建委官網(wǎng)信息了解到，抵押名單的房源中至少有15套顯示“已簽約”或“已預訂”。其中，僅2號樓便有1單元401、1單元501、3單元301、3單元402、3單元502、4單元701共計6套房源顯示“已簽約”。

關于該批抵押房源是否涉及已售項目，前述中介代理機構人員表示：“現(xiàn)實確實存在這樣的情況，我們接觸到小區(qū)的一些業(yè)主已經(jīng)住了好幾年，想賣掉房子，但是房本沒下來，所以交易不了。這樣的話后續(xù)(債權處置)應該比較麻煩，交接過程牽涉各方利益——開發(fā)商欠著信達的錢，有的房源已經(jīng)賣給了個人業(yè)主，又想用業(yè)主的房子來抵信達的債。”

若中國信達推介公告中真有房源是已經(jīng)銷售出去的房子，那么對中國信達與中赫集團而言，債權處置可能麻煩重重。北京金訴律師事務所主任王玉臣向《紅周刊》表示，在取得抵押權人的同意的情況下，開發(fā)商可以帶押銷售；但是如果房屋已經(jīng)銷售，開發(fā)商就不能拿著已售的房屋再次辦理抵押。當開發(fā)商有外債不能及時履行，被法院強制執(zhí)行的時候就可能面臨拍賣?！皩彿咳藖碚f，不論是否網(wǎng)簽，只要自己購買的房屋已經(jīng)進入執(zhí)行程序當中，都可以依法主張自己的權利。一般來說，網(wǎng)簽對購房人又多了一層保障，很多執(zhí)行法院在執(zhí)行的時候，對已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋執(zhí)行是比較慎重的?！蓖跤癯冀榻B，“對于開發(fā)商來說，一旦真的拍賣成功，勢必會面臨購房人的維權和訴訟；對于債權人，則面臨拍賣不能順利執(zhí)行的風險，比如購房人提出執(zhí)行異議?！?/p>

回溯這筆不良債權，中國信達“觸雷”中赫系在2019年便已埋下伏筆，彼時中赫集團、中赫置地等退出赫華恒瑞股東行列，中國信達旗下金谷信托接盤成為其惟一股東?？缃缥穆皿w育、新能源這些年，中赫系已從“頂級豪宅開發(fā)商”變身“老賴”，企查查信息顯示，目前中赫集團被執(zhí)行總額已達11億元。

銷售回款下滑、代建麻煩叢生

信達地產陷入“接盤苦旅”

在中國信達北京分公司的資產中，不良地產資產占比較高，中國信達旗下基于不良資產的房地產業(yè)務多由信達地產開展。據(jù)《紅周刊》獲得的一份中國信達總裁辦于2020年編纂的材料合集顯示，不動產領域不良資產系集團發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石。涉及實質性重組、追求投資等項目時，信達地產的開發(fā)平臺功能是拓寬公司“大不良”業(yè)務的支點。

《紅周刊》了解到，在“接管+代建”的過程中，信達系通常復制“內部協(xié)同+外部合作”模式，即由中國信達主導、體系內其他平臺參與出資，并由信達地產負責代建開發(fā)。

目前信達地產貨值儲備正向代建傾斜。根據(jù)企業(yè)公告，截至2023年一季度末，信達地產在建項目建面約698萬平方米，其中代建項目256萬平方米，占比從去年同期的19.46%躍升至36.68%。與此同時，代建正逐漸成為信達地產獲得土儲的重要方式，2022年，信達地產新增項目計容規(guī)劃建筑面積219.82萬平方米，其中代建項目規(guī)模占比近8成。

不過，由于紓困項目良莠不齊，信達時常陷入接盤苦旅，部分項目盤桓多年未能入市。在前述中國信達總裁辦的材料合集中，信達方面坦言業(yè)務協(xié)同中面臨風險，“不良資產業(yè)務面臨著信用風險、市場風險、流動性風險等”，“從目前存量項目協(xié)同來看，或多或少存在預測單價、去化速度與最終市場實際存在較大差異”(截至2020年底)。

《紅周刊》了解到，除了中赫系項目，在人民網(wǎng)留言板，近一年來陜西、安徽、甘肅多地業(yè)主對與信達相關的地產項目投訴多達上百條，涉及久不動工、無法交付、拒退房款、虛假銷售等問題。

譬如，同為中國信達北京公司旗下協(xié)同項目，信達國子郡項目因延期交付問題面臨密集投訴。有業(yè)主于2022年底留言稱“本人于2019年認購了信達國子郡一套住房，合同上約定開發(fā)商應于2022年12月31日交房。3年的時間過去，還有一個月就要到約定的交房時間，項目進展依然緩慢，距離交房遙遙無期”。另據(jù)網(wǎng)友留言稱，“國子郡應于2022年12月30日交房。現(xiàn)延期5個月”“該項目遇到極大的資金問題，有爛尾風險”。

公開信息顯示，國子郡項目背后開發(fā)商為北京羅頓沙河建設發(fā)展有限公司(以下簡稱“羅頓沙河建設”)地處北京市昌平區(qū)北沙河板塊。開發(fā)商早在2004年前后便已拿地，不過由于項目所在區(qū)域需要優(yōu)先保障高校建設入駐，項目直到2019年方才入市。在房天下等中介平臺，目前該項目主打“信達”品牌進行銷售。

相較于傳統(tǒng)投后監(jiān)管、代建代管模式，中國信達北京分公司對國子郡項目的參與度更深，系“受托開發(fā)管理+追加投資”。據(jù)前述中國信達總裁辦于2020年編纂的材料合集，羅頓項目(國子郡)本金規(guī)模24.5億元，信達地產以“帶資+代建”模式參與其中，協(xié)同取費方式上，銷售物業(yè)按照銷售額的5.2%至5.5%階梯取費，自持物業(yè)則按結算建安成本的4.5%取費。

然而，國子郡項目延期交付背后，中國信達“遇人不淑”，當前開發(fā)商羅頓沙河建設問題纏身。此前監(jiān)管層對其關聯(lián)公司*ST羅頓的飛行檢查顯示，該項目的開發(fā)過程中存在未開設投資款專用賬戶、項目銷售收入被長期無償占用等問題。據(jù)企查查信息，目前羅頓沙河建設有13條“被執(zhí)行人”信息，涉及商品房預售合同糾紛等多項問題。

另值得一提的是，依托母公司特有的不良資產處置模式進行業(yè)務擴張，信達地產并未實現(xiàn)與之適配的收益，公司近年步入凈利潤持續(xù)下滑困境。2020年至2022年，信達地產凈利潤水平依次為17.44億元、8.45億元、5.75億元，分別同比下降了31.75%、51.57%、31.94%。今年一季度，信達地產實現(xiàn)營收12.88億元、凈利潤0.32億元，同比下滑了68.15%、45.74%。

在凈利潤規(guī)模“四連降”的同時，信達地產面臨銷售回款壓力，目前公司銷售收入結轉規(guī)模不增反降。今年一季度公司累計實現(xiàn)銷售面積28.51萬平方米、銷售金額62.55億元，較去年同期增長57%、18.53%。不過，其間公司銷售回款金額57億元，同比下降約3%。此外，由于信達地產存在較多合作開發(fā)項目，2022年年末，公司擔?？傤~達208億元，占公司凈資產比例83%，加大了償債壓力與連帶責任風險。

地產項目盤活難題

考驗信達協(xié)同機制和管理能力

整體來看，上述材料顯示，截至2020年底，僅中國信達北京分公司所涉及的地產資產規(guī)模就達275億元，占分公司業(yè)務量的比重超過1/2，業(yè)務類型橫跨帶資代建、聯(lián)建托管、監(jiān)管等業(yè)務模式。加之近幾年監(jiān)管層督促和引導AMC公司回歸主業(yè)，中國信達撤出傳統(tǒng)的類信貸業(yè)務，圍繞“問題機構、問題資產”的導向，加大對實質性重組業(yè)務的投入，承接了不少存在瑕疵的地產項目，對公司的流動性管理、現(xiàn)金管理、項目管理提出了很高要求。

對此，曾擔任中國信達北京分公司黨委書記、副總經(jīng)理的魏秀梅(后調任信達金租)曾在內部材料中道出了其中的艱辛和不易。

具體來說，《紅周刊》獲悉，中國信達在北京的主要地產項目包括東直門項目、北京供銷社、中赫、羅頓發(fā)展等，其中東直門、中赫兩個項目的體量高達130多億元、44.5億元。在“大不良”市場擴容的背景下，這些資產的來源愈加復雜，非銀行金融機構、國企改制、互聯(lián)網(wǎng)金融風險處置等來源的資產偏多，比如中赫項目就來自于信托和私募基金的結構化融資風險處置。

運作周期方面，盡管上述資產都位于一線城市，項目類型以重點城市住宅+核心商圈的商業(yè)地產和辦公樓為主，較為優(yōu)質，但魏副總經(jīng)理在這份材料中透露，“受限于資產盤活進度，項目運作周期以3-5年為主”。

中赫項目屬于“投后代管”模式，信達體系內的不同公司實施協(xié)同操作：中國信達按照“債權本金余額的0.1%收取管理費”；引入了金谷信托，作為股權代管的平臺；項目的具體經(jīng)營、報批報建、工程、營銷的全流程監(jiān)管則由信達地產主抓。(注：該材料顯示，代建代管模式不消耗信達的表內資本，信達不承擔信用風險。)

中國信達內部亦坦言：中國信達對接的地產不良項目極少有干凈的“招拍掛”項目，相當一部分是“831”地產政策大限前的舊改、一二級聯(lián)動項目，資產普遍存在歷史遺留問題、對政府權利義務的審計和清算較復雜。從前期介入的角度，一旦盡調失誤，可能給后續(xù)建設、管理和銷售帶來不少麻煩。

信達內部傳統(tǒng)的業(yè)務協(xié)同切入點是“附重組類業(yè)務”，信達地產的開發(fā)平臺功能則是拓寬“大不良”業(yè)務的重要支點。但由于開發(fā)管理類業(yè)務被認定為需消耗信達的表內資本、集團層面近幾年不對這類業(yè)務提供協(xié)同和激勵，加之2020年后房企普遍輕資產化轉型、大力拓展代建業(yè)務。內外部因素的變化，給信達的內部協(xié)同帶來了一定挑戰(zhàn)。比如魏秀梅就曾內部撰文指出，信達地產有時候出于利益最大化的考慮，會影響項目本金的回收進度，“給轉嫁成本套利提供了漏洞”。

從類信貸回歸“大不良”

中國信達嚴防死守流動性風險

2013年港股上市后，中國信達股價持續(xù)下跌，目前總市值約360億港元。iFind顯示，信達2021年總收入和歸母凈利潤比2020年均表現(xiàn)為下滑，2022年業(yè)績未能遏制下滑態(tài)勢，凈利潤同比下滑44.38%。在整體營收壓水分的情況下，信達的公告更多強調核心的不良處置主業(yè)對業(yè)務大盤的貢獻和占比越來越高，進一步回歸主業(yè)，而弱化對多元化業(yè)務的表述。

iFinD顯示目前中國信達PB僅0.18倍，還低于多數(shù)內資銀行股。加之近期“中特估”行情下，國有銀行走出了大象起舞行情，而AMC的領頭羊中國信達股價卻波動較小，有投資者在雪球等社區(qū)對其股價走勢表示失望。

年報還顯示，中國信達的核心一級資本充足率從2021年底的11.22%，下滑到去年底的10.98%。

近兩年地產風險逐漸暴露，中國信達承擔了不少出險房企的紓困乃至“保交樓”工作。比如當前最大的出險房企恒大，2021年底成立的風險化解委員會有7人，其中包括了中國信達的副總裁趙立民，信達香港董事長梁森林隨后出任中國恒大的董事。近期貴州化債難一事也受到多方關注，今年4月，中國信達與貴州政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，此舉被業(yè)內解讀為支持貴州化解地方債務風險的重要舉措。

對于中國信達來說，防止紓困業(yè)務演變?yōu)榱鲃有燥L險是其重要工作。據(jù)了解，中國信達內部較重視和嚴防死守的也是流動性風險。

另據(jù)了解，信達手中的一些大體量級不良項目正迎來曙光。據(jù)《紅周刊》了解，信達北京最大的不良地產項目——成本超過130億元的東直門項目，經(jīng)過多年盤活，以及去年底復產復工以來的開發(fā)建設，項目去年12月后以信達東直門中心39號的品牌推盤，均價達12萬元/㎡，數(shù)分鐘內售罄；商業(yè)部分則以信達·益田假日廣場的品牌，計劃2024年營業(yè)。該項目的銷售數(shù)據(jù)將陸續(xù)體現(xiàn)在公司2023年后的報表中。

（本文已刊發(fā)于5月20日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

關鍵詞：